宅建業法 52
「自ら売主制限」
①宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条2の規定に基づき、いわゆるクーリング.オフによる契約を解除する場合に関し。買主Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング.オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
答え：〇 今回は書面は告げられたのが契約の3日後なので、そこから8日間となります
②宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条2の規定に基づき、いわゆるクーリング.オフによる契約を解除する場合に関し。買主Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング.オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング.オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
答え：✖ 買主に不利なものは無効となります
③宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条2の規定に基づき、いわゆるクーリング.オフによる契約を解除する場合に関し。買主Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング.オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
答え：✖ A社の事務所で申込をしているので、クーリング.オフはできません
④宅地建物取引業者Aが、自ら売主としてマンション（販売か価額3.000万円）の売買契約を締結した場合。Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1.000万円を立証により請求することができる。
答え：〇
⑤宅地建物取引業者Aが、自ら売主としてマンション（販売か価額3.000万円）の売買契約を締結した場合。Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。
答え：✖ 損害賠償の予定額と違約金を定める場合は合算して2割までであり、超える部分は無効となります
バンクシー展より